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一、开发投资增速持续回落

2019年1-6月份,全国房地产开发投资61609亿元,同比增长10.9%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。

5月17日,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果,促进合规建设”工作的通知》,要求严格规范房地产信托业务,强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。随着资金收紧,房企新开工增速有所下滑,同时土地市场成交面积持续同比负增长,两大房地产投资的先行指标表示弱势运行,导致开发投资增速下行。

7月6日,银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示;再加上7月12日国家发改委收紧房企外债发行。房企的融资渠道被进一步收紧,在资金紧张的情况下,预计房地产开发投资增速仍将回落。

图1:房地产开发投资走势图

数据来源:钢联数据、国家局

二、土地购置面积增速有所回暖

2019年1-6月份,房地产开发企业土地购置面积8035万平方米,同比下降27.5%,降幅比1-5月份收窄5.7个百分点。

土地购置面积仍处于负增长,但降幅持续收窄。一方面部分城市去年土地流拍规模相对较大,今年部分城市供地节奏明显放缓。另一方面,虽然部分房企获得了较好的融资,积极进行土地储备。但在降准、部分市场出现复苏迹象的情况下,部分热点城市,土地市场最近明显开始活跃、溢价率上升迅速;且6月出现了包括东莞、苏州、杭州等城市针对土地市场拍卖政策调整,影响了企业拿地。

房企面临资金面的多重管制与收紧,在信托有监管加强预期下,海外美元债也开始强监管。在资金面受限的情况下,后续房企抢地现象也将明显减少,土地购置面积增速或将长期维持负增长。

图2:土地购置面积增速走势图

数据来源:钢联数据、国家局

三、新开工面积增速持续回落

2019年1-6月,房屋新开工面积105509万平方米,增长10.1%,增速回落0.4个百分点。部分房企新开工等节奏略有放缓,往往在资金面收紧的时候更容易出现放缓新开工的做法。且今年5-6月份销售小阳春未能延续,销售开始略有降温的信号,房企未来销售的预期有所转变,进而影响到新开工的节奏。

受行业政策环境维持严控及中央监管力度强化影响,市场深化调整预期较强,预计新开工面积增速将进一步放缓。

图3:新开工面积增速走势图

数据来源:钢联数据、国家局

四、销售面积增速持续走弱

2019年1-6月,商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。

楼市政策收紧预期再次出现,特别是从5-6月份各地调控政策看,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次!相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。楼市从3-4月份的明显小阳春到5-6月份的快速退烧。房住不炒再次成为政策的主导方向。

目前房企销售也存在压力,部分企业还是面临去库存的问题,所以后续预计会出现降价促销动作,或将带动销售面积增速逐步回升。

图4:销售面积增速走势图

数据来源:钢联数据、国家局


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